Was gehört in ein FM-Leistungsverzeichnis?
Ein belastbares FM-Leistungsverzeichnis enthält mindestens:
- Deckblatt mit Objekt, Vergabeverfahren, Vertragslaufzeit, Ansprechpartner, Vorlagefrist.
- Objektstammdaten: Anschrift, BGF/NRF nach DIN 277, Baujahr, Nutzungsart.
- Anlagenliste pro Gebäude: Anlagentyp (nach DIN 276 KG 400/500), Hersteller, Baujahr, Leistung/Kapazität, Standort.
- Positionsblock je Gewerk: Wartung, Instandsetzung, Reinigung, Grün- und Winterdienst, Sicherheitsdienst usw.
- Qualitätsanforderungen je Position (Niveau, Reaktionszeiten, Reporting).
- Zusammenstellung mit Summen je Gewerk und Gesamtsumme.
Aufbau nach DIN 276 und VDMA 24186
Die Kostengliederung nach DIN 276 sortiert FM-Leistungen in Kostengruppen – für Ausschreibungen am wichtigsten:
| Kostengruppe | Inhalt |
|---|---|
| KG 410 | Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen |
| KG 420 | Wärmeversorgungsanlagen |
| KG 430 | Lufttechnische Anlagen |
| KG 440 | Starkstromanlagen |
| KG 450 | Fernmelde- und IT-Anlagen |
| KG 460 | Förderanlagen (Aufzüge) |
| KG 470 | Nutzungsspezifische Anlagen |
| KG 480 | Gebäudeautomation |
| KG 500 | Außenanlagen |
Die VDMA 24186 liefert die passenden Wartungsinhalte je Anlagenart (Teile 0 bis 7, von Lufttechnik bis Aufzüge). Für jede Anlage wählen Sie das Qualitätsniveau N (Nennwartung) / M (Mittel) / H (Hoch) und übernehmen den Wartungstext in Ihre Position.
Schritt-für-Schritt zum normkonformen LV
- Anlagendaten einsammeln – idealerweise aus CAFM oder BIM, sonst aus Excel-Listen des Betreibers. Vollständigkeit prüfen (Anlagenart, Standort, Leistung, Baujahr).
- DIN-276-Zuordnung je Anlage – automatisch, wenn Anlagentyp und KG-Logik gepflegt sind; manuell bei Altdaten.
- Leistungsinhalte wählen – pro Anlage: Wartung (VDMA), Instandsetzung, Prüfpflichten (DGUV/VDE). Pauschalleistungen (z. B. Hausmeister) über Einsätze/Jahr × Stunden/Einsatz × Stundensatz.
- Qualitätsniveau festlegen je Gewerk oder je Portfolio-Klasse (A/B/C-Gebäude).
- Nebenleistungen separat ausweisen: Anfahrt, Dokumentation, Betriebsbuch, 24/7-Hotline.
- SLA definieren: Reaktionszeiten je Priorität, Verfügbarkeitsziele, Berichtswesen.
- Preisblatt bauen: EP × Menge je Position, Zusammenstellung je Gewerk und Gesamt.
Checkliste: typische Fehler vermeiden
- Anlagenliste vollständig und mit DIN-276-KG beschriftet?
- Wartungstexte aus aktueller VDMA 24186 (nicht aus 2008er-Vorlage)?
- Intervall einheitlich formuliert (immer “pro Jahr” statt gemischt)?
- Nebenleistungen (Anfahrt, Entsorgung) separat?
- Reaktionszeiten je Priorität verbindlich?
- Freimengen für Störeinsätze inkl. Preis darüber hinaus?
- Nachweise/Dokumentationspflichten pro Position?
- Zusammenstellung summiert vollständig?
Wie Software dabei hilft
Manuell ist die Erstellung eines FM-LVs für ein mittelgroßes Portfolio (10–20 Gebäude) ein Projekt von 4–8 Wochen. Mit KI-gestützter Automatisierung – Anlagenlisten einlesen, DIN-276-Zuordnung automatisch, normkonforme Wartungstexte aus der Bibliothek – reduziert sich der Aufwand auf wenige Stunden Vor- und Nachbereitung. Entscheidend ist dabei: Die Textbibliothek muss aktuell und vom Normstand gepflegt sein; und das System muss die Besonderheiten der Qualitätsniveaus abbilden können.
Häufige Fragen
Die wichtigsten Fragen zu diesem Thema in Kurzform.
Was ist der Unterschied zwischen Leistungsverzeichnis (LV) und Leistungsbeschreibung (LB)?+
Die Leistungsbeschreibung beschreibt das 'Was' und 'Wie' in Fließtext – Qualitätsziele, Rahmenbedingungen, Prüfpflichten. Das Leistungsverzeichnis bricht diese Anforderungen in einzelne, kalkulierbare Positionen mit Menge, Einheit und Preis herunter. Beide Dokumente gehören zu einer FM-Ausschreibung – meist LB als Word-Dokument, LV als Excel.
Welche Normen sind für ein FM-Leistungsverzeichnis relevant?+
Für die Kostengliederung DIN 276, für technische Wartungsinhalte VDMA 24186 (Teile 0–7), für infrastrukturelle Services GEFMA 200/720. Je nach Gewerk ergänzend: VDI 6022 (RLT-Hygiene), DGUV-Vorschriften (Prüfpflichten), DIN 77400 (Reinigungsdienstleistungen Schulgebäude).
Welche Pflichtangaben gehören in jede LV-Position?+
Ordnungszahl, Positionstext mit Leistungsumfang, Menge und Einheit, Intervall oder Häufigkeit pro Jahr, Qualitätsniveau (N/M/H bzw. A/B/C), Nachweise/Dokumentationspflichten. Preis- und Summenzeile werden vom Bieter ausgefüllt.
Wie granular sollten LV-Positionen sein?+
So granular, dass Bieter kalkulieren und Sie Angebote vergleichen können, aber nicht so kleinteilig, dass das LV unübersichtlich wird. Als Faustregel: eine Position pro Anlagentyp × Leistungsart (z. B. 'RLT-Anlage Wartung nach VDMA 24186-1 M' – nicht 20 Einzelschritte je Anlage).
Was sind typische Fehler in FM-Leistungsverzeichnissen?+
Unvollständige Anlagenlisten, fehlende DIN-276-Zuordnung, nicht-normkonforme Wartungstexte aus veralteten Bibliotheken, uneinheitliche Intervalle (monatlich vs. 12 × jährlich), vergessene Nebenleistungen (Anfahrt, Entsorgung, Dokumentation), fehlende SLA-Definitionen und keine Freimengen für Störeinsätze.
Verwandte Ratgeber
Alle Ratgeber →LV & Ausschreibung
Leistungsverzeichnis vs. Leistungsbeschreibung: der Unterschied
Die Leistungsbeschreibung (LB) beschreibt in Fließtext das Ziel, die Rahmenbedingungen und die Qualität einer FM-Leistung – also das 'Was' und 'Wie'. Das Leistungsverzeichnis (LV) bricht diese Anforderungen in einzelne, kalkulierbare Positionen mit Menge, Einheit und Preis herunter – das 'Wie viel' und 'Zu welchem Preis'. In einer FM-Ausschreibung gehören beide Dokumente zusammen: LB meist als Word-Datei, LV als Excel.
Normen
VDMA 24186 einfach erklärt
Die VDMA 24186 ist die zentrale deutsche Richtlinie für Wartungsleistungen an gebäudetechnischen Anlagen. Sie definiert in sieben Teilen (0–7) Wartungsinhalte je Anlagenart und drei Qualitätsniveaus (N, M, H). Für ein FM-Leistungsverzeichnis liefert sie die normkonformen Wartungstexte je Position – Grundlage für vergleichbare Angebote und rechtssichere Verträge.